Čo myslíte, je lepšie bývať vo vlastnej nehnuteľnosti? Alebo vyčkať v prenájme a kúpiť si nehnuteľnosť neskôr. Obidve formy majú svoje pre aj proti. Prečítajte si, ktorý variant sa vám kedy oplatí viac.
Väčšina ľudí uprednostňuje vlastné bývanie pred bývaním v prenájme. Od svojho okolia neustále počúvam názory typu: “Na čo by som mal/a platiť niekomu inému, keď môžem splácať niečo svoje.” Poďme sa pozrieť na to, prečo si to ľudia myslia, prečo opúšťajú prenájom a nakupujú nehnuteľnosti nie len na osobnú spotrebu ale aj investične.
Oplatí sa mi viac platiť hypotéku, alebo nájomné?
Veľkú úlohu pri tomto výpočte zohráva trh s financiami, aktuálne úrokové sadzby, dostupnosť bytov, počet štátnych bytov v meste a podmienky k získaniu hypotéky. Peniaze sú teraz lacné, referenčná úroková sadzba sa pohybuje v okolí nuly, donedávna bolo dokonca možné získať hypotéku vo výške celej kúpnej ceny s minimálnymi obmedzeniami. Vzhľadom na priaznivú trhovú situáciu s nehnuteľnosťami prebieha expanzia developerských projektov, nie len v hlavnom meste, čím dopyt po bytoch stále neutícha.
Kúpa bytov vďaka ideálnym trhovým podmienkam vzrastala zo dňa na deň, všade vidíme nové budovy lebo dopyt po bytoch sa stále neuhasil.
Počas obdobia, kedy banky poskytovali 100% hypotéky s minimálnymi obmedzeniami, mali ľudia odrazu otvorené možnosti a “veľké oči”. Mnoho bytov sa kupovalo na “kšeft”, na rekonštrukciu a následný predaj alebo na prenájom. Práve vďaka týmto veľkým očiam je v Bratislave veľa nehnuteľností na prenájom, veľa predražených zrekonštruovaných nehnuteľností, ale ak si chcete kúpiť obyčajný byt, ktorý by vám vyhovoval, musíte volať maklérovi pomaly v momente ako zverejní ponuku, lebo sa k nemu jednoducho nedostanete.
Ponuka bytov na predaj
vs. ponuka bytov na prenájom
Môžete si všimnúť, že len v samotnej časti Bratislava – Ružinov je raz toľko 1-izbových bytov na prenájom ako na kúpu. Dôvod, prečo ľudia radšej siahnu po kúpe nehnuteľnosti ako po prenájme je nie len dostupnosť hypoték, ale aj výška nájomného. Slovenský trh s prenájmami žiadnym spôsobom nie je regulovaný štátom. Štát by vedel obmedziť ceny prenájmu len v tom prípade, ak by existovalo dostatočné množstvo štátnych nájomných bytov, ktoré by mohli konkurovať súkromným nájmom.
Čo vychádza drahšie? Nájomné alebo mesačná splátka úveru + náklady spojené s nehnuteľnosťou?
Vypočítajme si to na príklade.
Predpokladajme, že nájomník aj kupujúci bývajú v 1izbovom byte 10 rokov.
Nájomník bytu 1 :
- má 25.000 EUR,
- 25.000 EUR neinvestuje do kúpy nehnuteľnosti a uloží si ich na sporenie,
- nájomné je 500 EUR mimo centra Bratislavy,
Sused, ktorý si kúpil byt 2 rovno vedľa nájomcu za 120.000 EUR:
- 24.000 EUR dal na úhradu časti kúpnej ceny,
- 1000 EUR mu zostalo na účte,
- hypotéku má na 25 rokov,
- Výška hypotéky: 96.000 EUR (80% LTV)
- priemerná úroková sadzba je 1,5% p.a.
- splátka úveru je 383 EUR,
- náklady spojené s bývaním sú 145 EUR/mes. (elektrika, plyn, nájomné, RTVS, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti)
- Dokopy teda platí za byt 528 EUR/mes.
Ak by sme sa na týchto dvoch susedov pozreli z pohľadu mesačných nákladov a začiatočného kapitálu, jednoznačne je na tom lepšie nájomník, ktorému zostalo 25.000 EUR na účte a platí o 28 EUR menej ako sused, ktorý si kúpil byt.
Ako to bude vyzerať o 10 rokov?
Výpočet zárobkov, úspor a nákladov nájomníka:
- Množstvo zaplatených peňazí do nájomného za 10 rokov: 500 EUR (nájomné) * 12 (mesiacov) * 10 (rokov) = 60.000 EUR
- Úspora: 25.000 EUR
Náklady nájomníka po odpočítaní úspor: 35.000 EUR
Výpočet susedovho zárobku, úspory a nákladov:
- Výpočet aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti: 120.000 EUR (kúpna cena) * 2,5% p.a. (Hodnota nehnuteľnosti každý rok stúpa v priemere o 2,5% p.a.) = 153.000 EUR
- Výpočet nákladov spojených s bývaním: 145 EUR * 12 (mesiacov) * 10 (rokov) = 17.400 EUR
- Súčet splátok podľa splátkového kalendára za 10 rokov: 46.000 EUR
- Zostatok hypotéky po 10 rokoch: 62.000 EUR
Zárobok suseda pri predaji po 10 rokoch je:
153.000 EUR (aktuálna hodnota nehnuteľnosti) – 17.400 EUR (náklady) – 46.000 EUR (splátky) – 62.000 EUR (zostatok hypotéky) – 24.000 EUR (začiatočná investícia z vlastných peňazí) = 3.600 EUR + 1000 (ušetrený začiatočný kapitál) = 4.600 EUR
Zisťujeme teda, že po 10 rokoch splácania, je sused technicky v pluse len 4.600 EUR. Musíme však zohľadniť fakt, že sused v byte celých 10 rokov býval, platil celý čas mesačne o 28 EUR viac, no zaplatil za bývanie oproti nájomníkovi o 61.000 EUR menej. Je to práve kvôli tomu, že platil úrok ale aj vlastnú istinu a medzičasom hodnota nehnuteľnosti stúpla. Ak zohľadníme ešte fakt, že nájomník ušetril svoj začiatočný kapitál a má na účte stále 25.000 EUR zatiaľ čo sused len 1000 EUR, tak sused ušetril v nákladoch na bývanie za 10 rokov 33.000 EUR.
Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v Bratislave?
Určite áno. Bez ohľadu na to, či v nej budete bývať alebo ju dáte do prenájmu, stále sa vám to pri aktuálnych úrokových sadzbách oplatí. V prípade, ak dáte nehnuteľnosť do prenájmu, váš zisk bude logicky vyšší. Ak je výška vášho nájomného 500 EUR, 145 EUR sú náklady, cca 100 EUR je časť splátky určená na úrok banke a zvyšných 255 EUR ide vám na splátku hodnoty nehnuteľnosti.
Ak by sme však mali na Slovensku regulovaný prenájom a nájomné na bytoch by bolo o 200 EUR menej ako splátka, alebo ak by vystúpili úrokové sadzby na hypotékach opäť na 4% p.a., oplatilo by sa vám zostať v prenájme, 200 EUR investovať a boli by ste s vysokou pravdepodobnosťou vo väčšom pluse, ako keby ste byt kúpili.
Pred tým, ako sa rozhodnete kúpiť si nehnuteľnosť, overte si vaše možnosti.
Vyššie som spomínala, že kúpiť si nehnuteľnosť sa z hľadiska finančného prepočtu oplatí. Pri kúpe nehnuteľnosti však vstupujú do hry ďalšie premenné. S kúpou je spojená údržba, rekonštrukcie, kúpa nábytku a spotrebičov. Zatiaľ čo pri prenájme rieši všetky tieto záležitosti prenajímateľ, vo vlastnom byte si ich riešite vy. Hypotéku musíte splácať, bez ohľadu na to, či prídete o robotu, či máte alebo nemáte nájomníkov, bez ohľadu na životnú situáciu, v ktorej sa ocitnete.
Vytvorte si rezervu v dostatočnom predstihu.
Nehnuteľnosť je jedným z najmenej likvidných aktív. Ak budete v úzkych a budete ju súrne potrebovať predať, môže to trvať mesiace a vy nebudete mať z čoho platiť náklady s ňou spojené. Predídete tomu tak, že nebudete mať len “veľké oči” ale tie oči budú otvorené a budú pozerať dopredu. Ak sa v predaji a kúpe nehnuteľností nehýbete a nemáte žiadne finančné znalosti, odporúčam vám stretnutie so špecialistom ešte pred celým procesom.
Práve prenájom sa dá považovať za prijateľný variant bývania v prípade, že ešte nemáte našetrené vlastné zdroje na hypotéku ale potrebujete bývať. Stále je lepšie byť v prenájme, ako minúť všetky peniaze na kúpu nehnuteľnosti, ktorú nebudete schopný pri malom výpadku príjmu financovať.
Rada vám v tejto oblasti poradím, poviem vám, akú máte mať finančnú rezervu, na čo sa v súvislosti s kúpou nehnuteľnosti musíte pripraviť a vytvorím vám presnú kalkuláciu nákladov na úver a na bývanie, aby ste vedeli odhadnúť, či vám to z platu bude všetko vychádzať.