Neviete akú lehotu má mať rezervačná zmluva? Potrebujete si najprv vybaviť hypotéku, alebo predať aktuálnu nehnuteľnosť a chcete mať na to dostatok času? Naplánujte si dostatočnú rezervačnú lehotu a vyhnete sa stresom.
V praxi sa najčastejšie stretávam s otázkou, akú rezervačnú lehotu by mali klienti na rezervačnej zmluve mať. Je takmer zákonité, že predávajúci potrebujú peniaze čo najskôr a realitný makléri potrebujú tiež provízie, preto sa vás obe tieto strany budú snažiť presvedčiť na krátku rezervačnú lehotu. Budú vás ubezpečovať, že takáto lehota je postačujúca. Veľmi veľa však záleží od spôsobu, akým nehnuteľnosť financujete.
1. Rezervačná zmluva a rezervačná lehota ak financujete nehnuteľnosť prostredníctvom úveru
Ak nemáte dostatočné vlastné zdroje, alebo sa rozhodnete financovať hypotékou z dôvodu nízkych úrokových sadzieb, majte na pamäti, že vybavenie úveru môže trvať týždeň, ale aj niekoľko mesiacov. Môžu prísť komplikácie, s ktorými ste nepočítali. Tie vám môžu zdvihnúť adrenalín a krátka rezervačná doba situáciu len zhorší.
Financovanie v kombinácií: hypotéka + vlastné zdroje
Ak disponujete aspoň čiastočne peňažnými prostriedkami, ktoré tvoria aspoň 90% a viac z ceny nehnuteľnosti, môžete financovať zvyšnú časť hypotékou. Mojim odporúčaním pre všetkých klientov je, aby si preverili ešte pred samotnou kúpou nehnuteľnosti úverové možnosti a to poradou s odborníkom. Nepoužívajte zákonite hypotekárne kalkulačky na internete, ani sa nespoliehajte na rôzne články. Môžu v nich byť nezaktualizované informácie. Ak sa nemáte na koho obrátiť, kliknite sem a poradím vám nezáväzne a bezodplatne.
Rezervačná lehota pri financovaní hypotekárnym úverom by sa mala odvíjať od dĺžky vybavovania hypotéky. Približné lehoty vybavovania hypotéky aj s rezervou (pre prípad, že by toho mala banka veľa) sú takéto:
- Vyhotovenie znaleckého posudky kvôli hypotekárnemu úveru – 2 až 3 týždne
- Schválenie úveru – max 2 týždne od podania žiadosti
- Vyhotovenie úverových zmlúv – 2 dni
Dokopy teda trvá samotné vybavenie hypotéky zhruba 40 dní. Minimálna dĺžka rezervačnej zmluvy by teda mala byť 40 dní. Ja preferujem väčšiu časovú rezervu kvôli nepredvídateľným udalostiam, odporúčala by som aspoň 2 mesiace. Keď sa hypotéka vybaví skôr, bude to len dobre.
Financovanie v kombinácií: hypotéka + úver na dofinancovanie
V prípade, ak nedisponujete dostatočnými vlastnými zdrojmi a viete, že budete potrebovať úver na dofinancovanie, nechávajte si rezervačnú lehotu dlhšiu. Musíte totiž počítať aj s časom, ktorý budete potrebovať na vybavenie úveru na dofinancovanie, ktorý sa vybavuje mnohokrát oveľa ťažšie ako hypotéka samotná.
Dofinancovať budete môcť formou:
- spotrebného úveru
- stavebným úverom
- peer to peer pôžičkou
Najjednoduchším a najrýchlejším riešením je spotrebný úver, avšak pri vysokých sumách ako 30.000EUR sa splátka pohybuje okolo 400 Eur, čo nemusí byť pre každého únosné. Vybavenie spotrebného úveru môže trvať nanajvýš týždeň, v prípade ak je potrebné dokladať dodatočné doklady. Avšak práve kvôli vysokej splátke väčšina ľudí siaha radšej po stavebných úveroch. Peer to peer pôžička býva vo väčšine prípadoch posledná možnosť.
V súvislosti s rezervačnou lehotou by ste sa mali vždy riadiť najhorším možným scenárom, respektíve scenárom, ktorý by vyžadoval najviac času.
Ak siahnete po stavebnom úvere, vybavovanie môže prebiehať nasledovne:
- schválenie úveru: 2 týždne
- vyhotovenie zmlúv: 2 dni
Ak by ste financovali hypotékou, ktorá sa vybavuje 40 dní a stavebným úverom, ktorý sa vybavuje 16 dní, mala by byť dĺžka rezervačnej lehote na rezervačnej zmluve aspoň dva mesiace.
Ak siahnete po peer to peer pôžičke, proces bude vyzerať nasledovne:
- schválenie: 2 týždne
- zbieranie peňazí od investorov: 4 týždne
- Vyhotovenie zmlúv: týždeň
Pri financovaní hypotékou a peer to peer pôžičkou je optimálne, aby bola rezervačná zmluva nastavená na obdobie minimálne (40 dní hypotéka + 42 dní peer to peer pôžička =) 89 dní. To sú tri mesiace.
Ako som spomínala, mali by ste pri výbere rezervačnej lehoty počítať vždy s najkomplikovanejším, respektíve najzdĺhavejším variantom, preto by mala byť optimálna lehota nastavená minimálne na 3 mesiace.
2. Rezervačná zmluva a rezervačná lehota ak financujete nehnuteľnosť vlastnými zdrojmi
Pri tomto type financovania rozlišujeme situácie, kedy máte peniaze už k dispozícií, alebo situácie, kedy musíte najprv predať aktuálnu nehnuteľnosť (alebo iný majetok) a následne môžete kúpiť novú nehnuteľnosť.
Ak peniazmi disponujete:
Ak už máte peniaze k dispozícií, nie je dôvod rezervačnú lehotu zbytočne naťahovať. Dĺžka procesu od rezervačnej zmluvy ku kúpnej zmluve bude nasledovná (lehoty sú počítané bez prípadného pripomienkovania zmlúv jednou, alebo druhou stranou):
- Vyhotovenie kúpnej zmluvy: max 3 dni
Od podpisu rezervačnej zmluvy môžete v podstate do troch dní podpísať Kúpnopredajnú zmluvu, takže pre stranu kupujúceho stačí, ak bude nastavená rezervačná lehota od dvoch týždňov do mesiaca.
Ak musíte predať majetok za účelom získania peňazí:
V praxi sa často stretávame s prípadmi, kedy najprv musia kupujúci predať existujúcu nehnuteľnosť (alebo iný majetok), aby mohli nadobudnúť novú. Tento proces môže byť pomerne zdĺhavý a musíte počítať s variantom, že budúci kupujúci vašej nehnuteľnosti môže nehnuteľnosť financovať hypotékou.
V tomto prípade teda počítajte s dvoma premennými a to:
- čas, kým niekto o vašu nehnuteľnosť prejaví záujem: domy sa z pravidla predávajú dlhšie, ako byty, preto treba počítať minimálne 3 mesiace, kým o nehnuteľnosť niekto prejaví záujem
- čas, kým si záujemca vybaví hypotéku: optimálne 3 mesiace.
Ak by ste teda museli najprv predať byt, s vysokou pravdepodobnosťou sa bude hľadať záujemca mesiac až dva, preto je optimálna rezervačná lehota na vašu novú nehnuteľnosť 4 až 5 mesiacov.
Ak predávate dom a kupujete si ďalšiu nehnuteľnosť, nastavte si rezervačnú lehotu na novú nehnuteľnosť minimálne na 6 mesiacov.
Lehoty vybavovania úverov v článku sú obrazné. Úvery môžu byť vybavené aj skôr, avšak sú obdobia, kedy sú finančné subjekty preťažené a schvaľovanie a procesy môžu trvať dlhšie, preto je lepšie počítať s horšími variantami, ako optimálnymi. Ak sa úver schváli skôr, ako je rezervačná doba, je to v poriadku. Avšak ak sa schváli neskôr, môžete prísť o nehnuteľnosť aj rezervačný depozit.