fbpx
Rast cien nehnuteľností - biases

3. Rast cien nehnuteľností: Biases – Ako sa správajú ľudia?

V minulotýždňovom článku, ktorý si môžete prečítať tu, som načrtla, že práve správanie sa ľudí má veľký podiel na formovaní bubliny v cenách realít (bublina znamená, že predajná cena podkladového aktíva je vyššia, ako jeho skutočná hodnota). V tomto článku si môžete prečítať, či sa ľudia správajú tak, ako sa zvyknú správať pri bublinách a tiež si môžete zo zaujímavosti prečítať, aké je typické konanie ľudí v časoch existencie bublín – či sa potvrdzujú takzvané biases z teórie behaviorálnych financií.

Čítaj ďalej….

 

Ako sa ľudia správajú v časoch, kedy vzniká finančná bublina?

 

Keď vznikajú na trhu finančné bubliny, ľudia zvyknú mať veľmi podobné vzorce správania. Skrátka, správajú sa rovnako a robia podobné rozhodnutia. Toto správanie sa ľudí, bolo v rámci behaviorálnych financií (financie skúmané z psychologického a sociologického hľadiska) viac špecifikované v takzvaných biases (predpojatostiach). Tento koncept je veľmi zaujímavý, aspoň mňa veľmi zaujal. Ak sa väčšina ľudí riadi väčšinou predpojatostí, predstavuje to tvorbu bubliny.

 

Existuje 7 predpojatostí (biases):

 

  • Overptimism bias (Predpojatosť z prehnaného optimizmu): „Štyri najnebezpečnejšie slová v investovaní sú: Tentokrát to bude iné.” Povedal to John Templeton v svojom diele Templetonov plán: 21 krokov k osobnému úspechu a skutočnému šťastiu. Táto veta je veľmi veľavravná. To, že sa ceny vyvíjali priaznivo neznamená, že aj naďalej budú. Pýtam sa, čo v súčasnosti núti ľudí kúpiť si nehnuteľnosť, ak reálna mzda nerastie ani zďaleka tak, ako ceny nehnuteľností, úrokové sadzby rastú, LTV je nízke a banky znižujú hodnoty nehnuteľností?
  • Overconfidence bias (Predpojatosť z prehnaného sebavedomia) : Ľudia sa nazdávajú, že ich vedomosti a schopnosti im dávajú moc predpokladať, čo sa stane. Investori môžu podceňovať objektívne riziko a veria, že robia tú správnu vec a že napriek varovným signálom bude ich investícia performovať dobre. Žiadny problém úsudku a rozhodovania nie je taký rozšírený a nebezpečný ako prehnaná sebadôvera.
  • Confirmation bias (Predpojatosť zo súhlasu): Viacero štúdií preukazuje, že ľudia dávajú väčšiu váhu informáciám, ktoré potvrdzujú ich domnienky a dodávajú im pocit, že urobili / urobia správne rozhodnutie. Ľudia si vytvárajú vlastné predpoklady a podvedome vnímajú hlavne tie informácie, ktoré s ich názormi súvisia.
  • Hindsight bias (Predpojatosť spätného pohľadu): „Vedel som, že sa to stane.“ Túto vetu si povedia v prípade nejakej udalosti investori. Dáva im pocit, že niečo tušili a nakoniec sa to aj stalo a sú sklamaní, pretože neposlúchli svoju „intuíciu“. Ja by som tu podotkla, že toto si hovoria práve tí, ktorí kupujú, lebo ľutujú, že nekúpili v minulosti a už mohli mať zarobené. Alebo ľutujú, že nepredali kým sa ešte dalo.
  • Availability bias (Predpojatosť dostupnosti): Ide o čistú domnienku, že fakty, na ktoré si spomíname rýchlejšie, pretože sa o nich častejšie hovorí, sú relevantnejšie ako tie, ktoré sa nespomínajú. Ovplyvnení tu zostávajú ľudia hlavne reklamou, médiami, alebo inými nástrojmi publikovania, ktoré si investor ľahko pamätá.
  • Loss aversion bias (Predpojatosť z averzie voči strate): Investori sa mnohokrát tak obávajú straty, že predávajú podkladové aktívum už pri malých výkazoch straty, čím uvažujú absolútne iracionálne. Toto sa skôr týka investovania ako takého, avšak spojitosť s nehnuteľnosťami tu je. Už som počula od zopár klientov, že už rozmýšľajú nad predajom svojich nehnuteľností. AK by nikto nepredal svoju nehnuteľnosť, cena by zostala minimálne rovnaká. AK sa začne hromadne predávať, bublina môže prasknúť.
  • Herding (Nasledovanie stáda): Podstatou sú sociálne faktory, ktoré ovplyvňujú jednotlivca v rozhodovaní. Je typický vysokým entuziazmom investorov a mnohokrát je zapríčinený špekulatívnym motívom. Dovtedy bude hodnota podkladového aktíva rásť, pokým entuziazmus neochabne a investori prestanú veriť, že môže hodnota stále rásť. Ak sa to stane, bublina praskne.

Podľa správania sa ľudí môžem povedať, že v súčasnosti sa potvrdzuje Overoptimism bias (ľudia skutočne nevnímajú objektívne riziko), Overconfidence bias (ľudia doslova “vedia”, že ceny nehnuteľností porastú), Confirmation bias (ľudia dajú skôr na reči, že ceny nehnuteľností rásť ďalej budú a že robia dobre, keď kupujú), Herding ( A tu platí, že každý kupuje, aj ja kúpim. A toto platí už dlhodobo, nakoľko kraľuje v SR pravidlo: Prečo by som mal/a platiť niekomu inému, keď môžem splácať svoje. Keď boli úrokové sadzby také vysoké, že si ľudia nemohli úver dovoliť, nebola iná možnosť ako bývať v prenájme. Doteraz boli peniaze tak dostupné, že bývať vo vlastnom bolo lacnejšie, ako prenájom.).

Odpoveď na otázku, či je cena nehnuteľností nadhodnotená je podľa týchto faktov určite “áno”. Podľa môjho názoru sa predávali nehnuteľnosti naposledy za ich skutočnú hodnotu v rokoch 2017 – 2018, kedy boli ešte poskytované 100% hypotéky a ekonomika sa rozvíjala priamo úmerne. Od tej doby sa pomaly ale isto vytvára bublina, ktorá je motivovaná chamtivosťou predávajúcich, prenajímateľov, developerov a realitných maklérov a nasledovaním stáda. Samozrejme, musíme zvážiť aj ten faktor, že medziročne narástli ceny stavebných materiálov, čím bol rast cien nehnuteľností podporený. Avšak začiatkom roka boli ceny materiálov primerané a ceny nehnuteľností začali výrazne rásť už koncom roka 2021, kedy boli ceny stavebných materiálov normálne. Nárast cien stavebných materiálov môže mať dopad na zvýšenie cien novostavieb, ktoré sa budú stavať, nakoľko si developeri budú chcieť vykompenzovať straty. Otázne je, či ešte bude v tej dobe existovať kúpyschopný trh.

 

Pridajte Komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Scroll to Top

Máte otázku?

Pokúsim sa na ňu odpovedať čo najskôr.

sporte si a zarábajte

Založte si sporenie do fondov

Chcete sporenie, ktoré bude mať dobrý úrok?

Rada vám vysvetlím, prečo je sporenie do fondov to najlepšie, čo môžete urobiť.

Potrebujete zabezpečiť seba, svoju rodinu alebo majetok?

navrhnem vám poistenie

Nevyhadzujte peniaze na zbytočné pripoistenia.

Navrhnem vám poistku, ktorá bude kryť tie najväčšie riziká súvisiace s predmetom poistenia. 

Rozmýšľate, z čoho budete žiť na dôchdku?

Založte si dôchodkové sporenie

Chcete mať II. alebo III. pilier?

Rada vám poradím, akú dôchodkovú správcovskú spoločnosť si vybrať a vypočítam vám výšku vášho budúceho dôchodku bez sporenia a so sorením.

Chcete na svojich peniazoch zarábať?

Začnite investovať

Vyberte si investíciu

Rada vám poradím alebo vám sprostredkujem predaj fondov výhodnejších ako v banke.

Uvažujete nad novým bývaním či refinancom?

Zistite aká vám vyjde hypotéka

Chceli by ste výhodnú úrokovú sadzbu a rozumnú splátku?

Neváhajte mi napísať, všetko vyriešim za vás.

Potrebujete pomôcť s financiami?

Vytvorte si finančný plán

Máte pocit, že vám peniaze utekajú pomedzi prsty?

Napíšte mi, čo chcete dosiahnuť  a potrebujete na to financie. Spolu sa tam čoskoro dostaneme.